전셋집(임차주택)에 화재가 발생했을 때 책임소재
전세로 살고 있는 아파트나 주택에 화재가 발생했을 경우 그 책임이 임대인(집주인)과 임차인(전세 살고 있는 사람) 중 누구에게 있는지에 대하여 살펴보겠습니다.
사회통념 상 화재발생에 대한 책임은 화재를 일으킨 사람에게 있다는 것은 누구나 쉽게 알 수 있습니다. 그런데 화재의 원인을 모르거나 집 구조 및 전기배선 상의 문제로 화재가 발생하였거나 또는 다른 사람인 제삼자가 화재를 일으켰을 경우 누구에게 책임이 있는지 쉽게 판단할 수 없는 문제가 있습니다.
화재발생에 대한 책임소재를 따지기 전 임대인과 임차인의 의무에 대하여 간단하게 살펴보자면, 임대인은 전셋집(임차주택)을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야 하는 의무를 부담합니다. 이에 대하여 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 전셋집(임차주택)을 보존하고, 임대차 종료 시에 그 전셋집을 원상으로 회복하여 반환할 의무를 부담합니다.
다음에서 각자의 경우에 대하여 책임소재를 알아보기로 하겠습니다.
전기배선의 누전으로 화재가 발생한 경우
위에서 살펴보았듯이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자에 대한 보수·제거는 임차인이 전셋집(임차주택)을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속합니다.
즉 건물소유자인 임대인 측이 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선에서 발생한 화재는 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 볼 수 있습니다.
따라서 집주인인 임대인이 설치한 전기배선에서 발생한 화재로 추정된다면, 임차인은 자신의 귀책사유로 인하여 발생한 화재가 아님을 입증하지 못한다고 하더라도, 그 화재로 인한 손해배상책임을 지지 않습니다.
즉, 이 경우에는 임대인(집주인)에게 책임이 있습니다.
다만, 다음과 같은 하급심 판례(전주지방법원 2004가합2198, 2648 판결)가 있습니다.
임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 전기배선이 건물 구조의 일부를 이루고 있어 거기에 어떤 하자가 있다고 하더라도 이를 수리·유지할 책임은 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한 임대목적물을 임차인이 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는 임대인에게 있다고 하여, 노후한 전기배선의 안전상태를 확인하고 적절한 보수 또는 재설치 공사를 하여야 할 주의의무를 다하지 못한 임대인과 전선이 노후된 사실을 알리는 등의 조치를 취하지 아니한 임차인의 과실비율을 7:3으로 인정하였습니다.
원인을 알 수 없는 화재가 발생한 경우
전셋집(임차주택)이 화재로 전부 또는 일부 소멸됨으로써 임차인의 반환의무가 이행불능 되거나 손해가 발생한 경우, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 집니다.
또한 그 화재의 구체적인 발생원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지입니다. 따라서 임차인이 본인의 잘못이 아니라는 점을 증명하지 못하면 화재에 대하여 책임을 지게 됩니다.
전셋집(임차주택) 화재로 인하여 다른 곳까지 피해를 준 경우
임차인이 전셋집(임차주택)의 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무위반에 따른 통상의 손해에 해당하면 임차인이 책임을 집니다.
제3자가 전셋집(임차주택)에 화재를 일으킨 경우 임차인은 임대인에게 보증금을 받을 수 있을까?
전셋집(임차주택)이 임차인의 과실없이 제3자의 방화 행위에 의하여 멸실된 경우, 그 위험은 채무자 위험부담의 원칙에 따라 전셋집(임차주택)을 사용·수익하게 할 의무를 부담하는 채무자인 임대인이 부담하여야 하므로 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
즉, 임차인은 임대인으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
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